הבנקים בנויים לבדוק תלוש משכורת קבוע וחלק. אם ההכנסה שלכם משתנה מחודש לחודש, או שהיא "רשומה" בצורה שהבנק לא יודע לקרוא נכון, הבעיה היא במגבלה של הבנק - לא ביכולת הכלכלית שלכם. אנחנו יודעים לקרוא את התמונה המלאה.
עצמאיים ופרילנסרים עם הכנסה משתנה, סוכני מכירות שההכנסה שלהם תלויה בעמלות, בעלי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין ורופאים עם תיק לקוחות שמשתנה מחודש לחודש - כל אלה מרוויחים היטב, אבל לא באופן אחיד. הבנק בוחן בדרך כלל ממוצע של שתי שנות מס אחרונות, ולא את המצב העדכני שלכם. המשמעות: אם השנה שעברה הייתה חלשה יחסית והשנה האחרונה חזקה בהרבה, הבנק לא יכיר בהכנסה הנוכחית והגבוהה יותר, אלא רק בממוצע שכולל גם את השנה החלשה - ולפעמים זה אומר הכרה בהכנסה נמוכה משמעותית ממה שאתם באמת מרוויחים היום. תנודתיות עונתית היא סיפור דומה: מי שמנהל עסק שרובו פעיל בקיץ, מי שמוציא קבוצות לטיולי סקי בחורף, או מי שרוב ההכנסה שלו מגיעה סביב החגים - בחודשי השיא מרוויח היטב, ובשאר השנה כמעט כלום. הבנק עלול לפרש את חודשי השפל כסימן לחוסר יציבות, במקום להסתכל על התמונה השנתית המלאה. אנחנו בוחנים את המצב الכלכלי האמיתי והעדכני שלכם - לא רק ממוצע שמסתכל אחורה.
שכיר יכול לקבל אישור למשכנתא כבר אחרי כמה חודשים במקום עבודה חדש. עצמאי, לעומת זאת, נדרש בבנק להציג לפחות שתי שנות פעילות מלאות ומוכחות - גם אם העסק שלו רווחי ומצליח מהיום הראשון. התוצאה: מי שהקים עסק לפני שנה וחצי ומרוויח היטב, עדיין נחשב מבחינת הבנק כ"חסר היסטוריה", ונאלץ להמתין עוד זמן רב רק כדי שהשעון יעבור. אנחנו יודעים להעריך הצלחה עסקית גם כשהיא צעירה, ולא מחכים שהיא "תבשיל" מספיק שנים כדי שתיחשב.
כשההכנסה שלכם מגיעה מחברה שבבעלותכם, הבנק לרוב מסתכל רק על המשכורת שאתם מושכים לעצמכם בתלוש - ומתעלם מרווחים שנשארים בחברה ולא נמשכים כמשכורת או כדיבידנד, גם אם הם משקפים יכולת כלכלית אמיתית. אותה בעיה קיימת גם כשהכסף כן מגיע אליכם, אך בדרך שאינה "שגרתית" מבחינת הבנק - למשל החזר הלוואת בעלים, כשכסף שהזרמתם בעבר לחברה חוזר אליכם בהדרגה. מבחינה חשבונאית זה לא נחשב הכנסה חייבת שמדווחת באישור רואה החשבון, אבל בפועל מדובר בכסף אמיתי וזמין שנכנס לחשבון שלכם. אנחנו בוחנים את התמונה הפיננסית המלאה של החברה שלכם - כולל את מה שהבנק לא רואה.
תמונה דומה קיימת גם אצל מי שההון שלו גלום בנכסים ולא בתזרים שוטף - למשל בעלים של כמה נכסי נדל"ן, שההכנסה החודשית הפנויה שלו לא גבוהה, אבל העושר הפיננסי האמיתי שלו, והפוטנציאל התזרימי העתידי ממימוש הנכסים, הרבה יותר משמעותיים ממה שנראה בתלוש. הבנק בוחן בעיקר כושר פירעון שוטף מול הכנסה נוכחית, ולכן מפספס בדיוק את סוגי המקרים האלה. אנחנו בוחנים את התמונה הפיננסית המלאה שלכם - כולל את מה שהבנק לא רואה.
אשראי עסקי קצר מועד - מסגרות אשראי, הלוואות בנקאיות לעסקים, אשראי ספקים - נוטה להיות יקר ולדרוש החזר מהיר, בדיוק כשאתם צריכים את התזרים הזה כדי לצמוח, לא כדי להחזיר אותו מיד. באמצעות פריסת אשראי מגובה נדל"ן, פרטי או עסקי, אנחנו מחליפים את האשראי היקר והקצר הזה בהלוואה ארוכת טווח, כנגד בטוחת הנדל"ן שכבר יש לכם. התוצאה היא תזרים עסקי נושם, בלי הלחץ התמידי של פירעון מיידי.
מלווים אתכם מקצה לקצה, עם החלטות ענייניות, שקיפות מלאה וזמינות גבוהה - בלי הבירוקרטיה של הבנק.
אנחנו לא בוחנים אתכם לפי תבנית קבועה של תלוש משכורת - אנחנו בוחנים את התמונה הפיננסית המלאה שלכם, כולל את מה שהבנק בדרך כלל מתקשה לראות. זה אומר תהליך שמתחשב באמת במי שאתם ובאיך שאתם מרוויחים, לא רק במה שקל למדוד.
איתן, בעלים של חברת תוכנה שפועלת כבר שלוש שנים, ביקש לרכוש דירה ב-3,200,000 ₪, ונזקק למשכנתא של 2,240,000 ₪ (70% מימון). בשנה האחרונה החברה שלו צמחה משמעותית, ומשיכת המשכורת והדיבידנדים שלו הביאו אותו להכנסה ממוצעת של 35,000 ₪ נטו בחודש. אולם הבנק בחן את בקשתו על בסיס שומת המס האחרונה בלבד (מהשנה הקודמת), שבה ההכנסה המוכרת עמדה על כ-18,000 ₪ בחודש בלבד. מתוך שמרנות, הבנק נמנע מלהתחשב בצמיחה המהירה של החברה בשנה השוטפת, אישר משכנתא מופחתת של 1.6 מיליון ₪ בלבד, והותיר את איתן עם פער של 640,000 ₪ שהעמיד את העסקה בסכנה. הפתרון שנוכל להציע: חיתום מעמיק שבוחן את התמונה הפיננסית המלאה והעדכנית (במקום להסתכל רק על העבר): דוחות מע"מ עדכניים, רווחים צבורים בחברה וחוזים חתומים קדימה. הודות לכך, נוכל להכיר ביכולת ההחזר הריאלית והעדכנית של איתן, ולאשר לו את מלוא סכום המשכנתא الנדרש (2,240,000 ₪) – מה שיאפשר לו לחתום על החוזה ולממש את הרכישה במועד.
